👈👈 نظریه مشورتی گروه یک وحدت رویه رشته راه و ساختمان و نقشه برداری کانون کارشناسان رسمی دادگستری استان تهران در خصوص ارزیابی املاک

✍تهیه کنندگان:آقایان مهندسین فریدون معظمی، محمد تجملی، امیر علی فامیلی، اکبر پسندیده، هادی سقط فروش، علیرضا جاوید، مازایار بهرامعلی

✅ارزش کل ملک (D) شامل سه سرفصل می باشد:

1⃣ارزش عرصه (A)

2⃣و ارزش اعیان (ابنیه

3⃣ و مستحدثات) (B) و ارزش امتیازات (C)

✅بنابراین ارزش کل ملک برابر است با جمع سه سرفصل یعنی D=A+B+C

🟠ارزش امتیازات در صورت وجود و حسب شرایط به تشخیص کارشناس و رعایت جوانب امر قابلیت اضافه شدن به ارزش بندهای عرصه (A) و اعیان (B) را دارد.

🟢شایان ذکر است، امتیازات دارای هویت مستقل می باشند که می¬تواند شامل موارد ذیل باشد:

C1 = ارزش امتیاز کاربری و پهنه بندی ملاک عمل طبق طرحهای شهری و روستائی برابر عرف محل

C2 = ارزش مجوزها و حقوق مکتسبه

C3 = ارزش افزوده ایجاد شده

C4 = ارزش انشعابات

C5 = ارزش تجاری (سرقفلی، حق کسب یا پیشه یا تجارت)

C6 = ارزش سایر کاربری¬ها و امتیازات حسب مورد

👌تفکیک عرصه و اعیان املاک بر حسب نوع مالکیت با توجه به شرایط به شرح ذیل پیشنهاد می گردد:

🔲 مالکیت توأم عرصه و اعیان و امتیازات

در حالت کلی چنانچه صاحبان سهام عرصه، اعیان و امتیازات منفرداً یا به طور مشاعی توأم باشند (به طوریکه یکی از سه سر فصل فوق به یک شخص حقیقی یا حقوقی و سرفصل دیگر به شخص حقیقی یا حقوقی دیگر تعلق نداشته باشد.) حسب درخواست متقاضی و بر حسب شرایط ارزش¬های سرفصل ها به شرح ذیل است:

۱- ارزش عرصه (A)

ارزش عرصه با لحاظ امتیاز قابلیت ساخت طبق طرح¬های شهری و روستائی (کاربری و پهنه بندی ملاک عمل = C1)می باشد.

٢- ارزش اعیان (B)

ارزش اعیان (استهلاک پذیر) ارزش بنای موجود برای ساخت با در نظر گرفتن استهلاک ایجاد شده می باشد.

٣-ارزش امتیازات (C)

شامل C2 لغایت C6 می باشد.

▪️حسب درخواست بانکها، موسسات مالی اعتباری، بورس و یا امور بیمه ای و افزایش سرمایه:

در این حالت ارزش عرصه و امتیازات متعلقه A+جمع

C6+ C5+ C2 + C3 + C4

یکجا و تحت عنوان استهلاک ناپذیر آورده می¬شود.

لازم به ذکر است امتیاز C1 در A لحاظ است.

ارزش اعیان (B) تحت عنوان اعیان استهلاک پذیر معادل بند ۲ فوق است.

▪️ثمنیه اعیانی (قانون ارث قدیم)

در این حالت ارزش اعیان کل شامل ارزش اعیان + کلیه امتیازات C2 لغایت C6 می باشد.

🔲 مالکیت مجزای عرصه یا اعیان و یا امتیازات به هر نحو

در حالت کلی چنانچه صاحبان سهام یکی از سرفصل¬های عرصه، اعیان و امتیازات متعلق به اشخاص متفاوت است و عرصه دارای سند مجزا و اعیان نیز دارای سند مجزای دیگر است، بر حسب شرایط ارزشهای سرفصل ها به شرح ذیل است:

۱- ارزش عرصه (A)

ارزش سهم عرصه در این حالت حداکثر ۳۰ درصد ارزش کل ملک (D) می باشد.

٢- ارزش اعیان (B)

ارزش سهم اعیان که شامل امتیازات نیز میباشد حداقل ۷۰ درصد از ارزش کل ملک (D) می شود.

🔲 املاک وقفی

در این حالت ارزش سهم دارنده اعیان و امتیازات ضمن رعایت مفاد قرارداد حداقل ۷۰ درصد ارزش کل (D) می باشد و مابقی سهم عرصه خواهد بود.

تبصره-اعیان در املاک اوقافی شامل بنا، امتیازات و حق استیفای منافع از عرصه وقفی نیز می باشد.

🔲 املاکی که سرقفلی آنها به غیر واگذار شده است

در خصوص واحدهای تجاری که سرقفلی آنها واگذار شده است، ارزش ملکیت در یک ردیف اعلام و ارزش امتیاز سرقفلی نیز در ردیف دیگر و سایر امتیازات احتمالی حسب تشخیص کارشناس اعلام می گردد.

🔲 تعیین ارزش اشجار حق زارعانه و امثالهم از موضوع این نظر مشورتی خارج است.

مصوبات حاصل تشریک مساعی و همفکری همکاران کارشناس رسمی دادگستری شرکت کننده در جلسات وحدت رویه بوده و تنها می¬تواند به عنوان یک راهنما تلقی گردد.کارشناسان رسمی دادگستری در هر مورد تحت شرایط و مشخصات محل و بررسی¬های لازم و تحقیقات کافی به مسئولیت خود نظریه مربوطه را اعلام می نماید.

این نظر مشورتی در تاریخ ۱۴۰۱/۱۲/۰۲ در سه صفحه به تصویب اعضای گروه اول وحدت رویه رشته راه و ساختمان متشکل از فریدون معظمی، محمد تجملی، امیر علی فامیلی، اکبر پسندیده، هادی سقط فروش، علیرضا جاوید و مازیار بهرامعلی با موضوع ارزیابی انواع زمین¬های غیر مزروعی و زمین¬های واقع در طرح ها رسید.

🔻پی نوشت

تنظیم جهت ارایه در فضای تلگرام با اندکی تغییر و تلخیص بوده است.

@karshenas1401

#وحدت رویه_کانون

#زمین_اعیانی

#کانون_کارشناسان_رسمی_دادگستری

https://t.me/boost/eatlaatekarshnaci