‍‍ ‍‍ ‍‍ به مناسبت اولین سالگرد فرو ریختن پلاسکو

حق كسب و پيشه مستاجرين ساختمان پلاسكو

✍🏻 دكتر عيسي اميني، وكيل پايه يك دادگستري، عضو هيات علمي و مدير گروه حقوق دانشگاه آزاد اسلامي تهران مركزي

آتش، ساختمان نمادين پلاسكو را در خود بلعيد ولي در آن حريق و تقصيرها و بي مسوليتي ها، حماسه و ايثار اتش نشانان در تاريخ ايثارگري كشورمان خلق شد كه روحشان شاد باد. از سوي ديگر، با مستاجريني مواجه شديم كه ناخواسته از مغازه هاي خود رانده شدند. آنها در حيرتي ماندند كه نمي دانند آيا حق كسب و پيشه و سرقفلي خود را از دست دادند يا نه و ايا باز در ان مجتمع مي توانند صاحب كسب و حقوق سابق خود شوند يا خير؟

سالهاست كه از وضع دو قانون تاثير گذار روابط موجر و مستاجر مصوب ١٣٣٩ و ١٣٥٦ و رسيدگي به ميليون ها پرونده ناشي از اجراي ان قوانين مي گذرد ولي حريق پلاسكو ثابت نمود كه ابهامات اين قوانين همچنان باقي است. لذا توجه خوانندگان عزيز را به چند نكته مهم اين قوانين جلب مي نمايم:

١- دانستيم با تحقق عقد اجاره بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر ٥٦ كه اكثريت قريب به اتفاق اجاره نامه هاي پلاسكو مشمول اين قانون مي باشند فورا حق كسب و پيشه و تجارت براي مستاجر شكل مي گيرد حتي اگر وجهي تحت عنوان سرقفلي به مالك تاديه نشده باشد. در واقع، تنها تاثيري كه پرداخت سرقفلي بر روابط طرفين اجاره مي گذارد اضافه شدن مبلغ حق كسب و پيشه در موارد منصوص و خاص تخليه همچون نياز شخصي مبرم و تجديد بنا و ساير موارد خاص است.

٢- با تحقق اجاره مشمول قانون ٥٦، علاوه بر مالكيت منفعت براي مستاجر، حق كسب و پيشه و تجارت هم بوجود مي ايد كه با سرقفلي كه نهاد سنتي ماست تفاوت دارد.حق كسب و پيشه كه اثر ذاتي روابط استيجاري مشمول قانون ١٣٥٦ است يك حق مالي از نوع عيني با اثر حق تقدم مستاجر در تجديد اجاره است كه گاهي و استثنائا به وجه نقد و تمام يا نصف ارزش روز حق كسب و پيشه و تجارت و آن هم در صورت تخليه تبديل مي شود.

به عنوان مثال، در شهرهاي احصا نشده و عدم مشمول قانون ١٣٥٦، هر چند آثار قانون ٥٦ و تبعا حق كسب و پيشه و "حق تقدم" در تجديد اجاره بوجود نمي ايد ولي در صورت تخليه، حق سرقفلي به نرخ روز(در صورت تاديه قبلي حق سرقفلي) وجود دارد و نشان از ريشه سنتي و فقهي سرقفلي دارد.

٣- هر چند قانون مدني بر قرادادهاي اجاره خاص از جمله قرارداد هاي مشمول قانون ٥٦ نيزحاكم است ولي دو نكته را بايد تاكيد نمود؛ اولا انفساخ اجاره در بحث "تلف" مصداق دارد كه در ترمينولوژي فقه اسلامي و قانون مدني به تلف قهري اطلاق مي شود نه به اتلاف .در بحث پلاسكو، اساسا و با توجه به وجود عنصر تقصير اعم از تقصير مالك در حفظ اساس ساختمان و شايد با تقصير شهرداري در اجراي وظايف مربوط به شهرداري در امور ابنيه شهري و يا مهار ساختن اتش و يا تقصيرات ساير مسولين احتمالي، بحث تلف ناشي از قوه قاهره و انفساخ عقد اجاره منتفي است. ثانيا، بر خلاف اجاره مدني نبايد عنصر اضافي در اجاره هاي ساختمان پلاسكويعني حق كسب و پيشه مكتسبه مستاجرين را از ياد ببريم كه هنوز دليلي براي زوال ان بدست نياورديم.

٤- شنيده شد كه شهرداري در روز اطفاي حريق و در راستاي سهولت در اطفاي اتش، ناچار شد كه چند مغازه مجاور را تخريب كند.طبعا در اين موارد نيز "تلف" عين مستاجره رخ نداده و اجاره هاي مغازه ها به قوت خود باقي است.طبعا حسب مواد٢٩(بند١) و ٣٢٨ و٣٢٩ قانون مدني، هر يك از دو مالك، مالك عين و مالك منفعت حق دارند شهرداري(متلف) را به احداث مجدد بنا الزام نمايند ولي الزامي به عهده مالك عين در برابر مالك منفعت نيست مگر انكه تقصير مالك هم در اصل تحقق زيان تاثير گذار باشد كه ظاهرا چنين است.

٥- در فرضي كه مالك عين در برابر مستاجر، (مالك منفعت و حق كسب و پيشه) تقصيري مرتكب شده و نسبت به وظايف ايمن سازي و ..عين مستاجره قصور ورزد و يا بر اثر تقصير ثالث، مثلا نهادهاي مسول ، مغازه اي تلف شود كه در فرض حريق پلاسكو نيز احتمالا چنين است اعتقاد به "تلف" يا انفساخ" اجاره به منزله ناديده گرفتن حق ايجاد شده(حق كسب و پيشه) عدم قائل شدن تفاوت بين مفاهيم تلف و اتلاف است.اگر ثالث مقصر باشد ثالث و اگر مالك مقصر باشد مالك ، موظف به احداث مجدد هستند.شايد اين ادعا مطرح شود كه با اتش گرفتن عين مستاجره فرسوده متوجه مي شويم كه از قبل نياز به تجديد بنا داشته و تجديد بنا هم موجب تخليه و پرداخت حق كسب و پيشه مي شود نه الزام به احداث و دادن مغازه جايگزين، ولي اين استدلال هم مردود است؛ زيرا نه تنها تجديد بنا و تخليه به تشريفات قانوني و اثبات مقررات و دادخواست نياز دارد بلكه در اين مورد، قواعد مسوليت مدني و الزام به اجراي عين تعهد كه اصل اوليه در حقوق تعهدات كشور ماست مبني بر مواد ظريف ٣٢٨ و٣٢٩ (در درجه اول) هم حاكم است.

اقتباس از اخبار روز