👈👈 تعدیل وتعیین اجاره بهای املاک تجاری با لحاظ اجاره بهای قبلی و نرخ عادله روز

👌پرسش

معیار تعدیل اجاره¬بهای املاک تجاری چیست؟ آیا ارزیابی اجاره بها به قیمت روز کافی است یا این‌که میزان تورم و افزایش اجاره بها با لحاظ اجاره بهای قبلی باید مورد نظر قرار گیرد؟

✍نظر هیئت عالی

از مفاد و مفهوم ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ١٣۵۶ به روشنی استنباط می شود که در «تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها»، هرگونه تجدیدنظر و تعدیلی راجع به اجاره بها باید بر مبنای اجاره بهای قبلی و در نظر گرفتن سایر عوامل مؤثر در موضوع صورت پذیرد. به عبارت دیگر، عناوین «تعدیل اجاره‌بها» و «تعیین اجاره بها» از این جهت متفاوت خواهد بود که در تعدیل، پایه و اساس اظهارنظر کارشناس باید بر مبنای اراده اولیه طرفین و تراضی آنان صورت گیرد. در حالی که در تعیین اجاره بها، میزان اجاره بها قبلاً تعیین نشده و میزان مقرر و یا عملی بین طرفین نیز معلوم و محرز نشود که در این‌صورت با رعایت مقررات قانون مذکور، میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین می شود. با این ترتیب نظر اکثریت مورد تأیید است.

👌نظر اکثریت

ماده ۴ قانون مالک و مستأجر، تعدیل اجاره بها به قیمت عادله روز را پیش بینی و مقرر کرده است و مراد از تعدیل به قیمت عادله، معادل سازی اجاره بهای مورد توافق طرفین در اجاره و یا اجاره بهای معینه قبلی توسط دادگاه است؛ زیرا اصل حاکمیت اراده و اصل آزادی قراردادها به عنوان یکی از اصول اساسی حقوق ایران بوده و قانونگذار در موارد متعددی همانند ارزیابی ارش در خیار عیب و قیمت در خیار تبعض صفقه و همچنین ارزیابی مهر به نرخ شاخص روز، اراده قبلی طرفین را ملاک قرار داده است و به این جهت همان اجاره بهای قبلی، تعدیل و با لحاظ نرخ تورم، معادل‌سازی خواهد شد و صرف تعیین اجاره بهای محل اجاره با نظر کارشناس و بدون در نظر گرفتن اجاره بهای مورد توافق قبلی طرفین، با اصول حقوقی و اراده طرفین عقد مغایرت دارد.

☑️نظر اقلیت

مطابق ماده ۴ قانون مالک و مستأجر ١٣۵۶ و اصلاحات ١٣۵٨ آن، ملاک تعدیل اجاره بها، تعدیل آن به نرخ روز با جلب‌نظر کارشناس و با لحاظ ترقی و تنزل هزینه زندگی و میزان تورم است. بنابراین، کارشناس باید اجاره بهای محل را با لحاظ اجاره املاک مجاور و مشابه در زمان کارشناسی معین کرده و اجاره¬بها به این طریق تعدیل شود و اجاره¬بهای قبلی و توافق سابق موجر و مستأجر تأثیری در این خصوص ندارد.

🔻پی نوشت

دقت فرمایید مفهوم «تعدیل اجاره بها» با «تعیین اجاره بها» متفاوت است.

در تعدیل اجاره شما در حقیقت قدرت خرید پول را به نرخ امروز معادل سازی می کنید و موجر با نرخ تورم امروز همان مبلغ چند سال قبل را می گیرد.

ولی در تعیین اجاره بها باید این رقم بر اساس واقعیات موجود و ... تعیین شود.

#تعدیل_اجاره_بها

http://T.me/eatlaatekarshnaci