،

💢اجبارات استفاده از کارشناسان رسمی در ارزیابی املاک

اخیرا ریاست محترم قوه قضاییه اظهار فرمودند که بدلیل قیمت بالای املاک و عدم تردید در ارزش آنها می توان بخشی از وثایق را بدون ارجاع به کارشناسی پذیرفت و رئیس محترم سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز در این جلسه اعلام فرمودند ترتیبی اتخاذ خواهد گردید که بازداشت و رفع بازداشت وثایق مستقیماً توسط مقام قضایی انجام گیرد.

در این ارتباط و بنا به 15 سال تجربه بعنوان کارشناس رسمی املاک، نکاتی به شرح زیر به عرض می رساند

- بررسی و اعلام نظر کارشناسی تنها بخشی از قرارهای کارشناسی می باشد. عموماً قضات محترم علاوه بر ارزیابی ، دستور بررسی مواردی دیگری چون مطابقت سند با محل، وجود معارض یا مدعی و ... را صادر می فرمایند.

- حدود ۵ درصد سندهای تک برگ دارای اشکالات یا مغایرت هایی در موقعیت مکانی ملک می باشند ، در موارد بیشماری مشاهده گردیده که موقعیت واقعی ملک حتی در حد ۱۵ کیلومتر دارای اختلاف موقعیتی بوده است. مغایرت در موقعیت مکانی واحد آپارتمانی در ساختمان (جهت و طبقه و مساحت و ...) نیز از اشکالات رایج در سندها می باشند. تنها با حضور ‌کارشناس در محل می توان به چنین مغایرت هایی پی برد.

۲- گاها مشاهده گردیده که مالکین سند، ملک خود را بصورت قولنامه ای بفروش رسانده و حسب معمول ، شرط انتقال سند ، اخذ مفاصا حساب از دارایی و شهرداری و اخذ استعلامات لازمه دیگر می باشد، اما مالکینی وجود دارند که در مدت تعیین شده برای اخذ استعلامات، اقدام به توثیق سند می نمایند. حضور کارشناس در محل و انجام تحقیقات محلی، از بخشی از این سوء استفاده ها جلوگیری می کند.

- تنها در بررسی محلی و بررسی تخصصی اسناد ملکی توسط کارشناس است که مواردی چون تداخل ، تعارض یا تجاوز ملکی مشخص خواهد شد.

-برگه سند تنها یکی از مدارک لازم در بررسی و قیمت گذاری ملک می باشد، بسته به مورد نیاز به اسنادی تکمیلی چون مبایعه نامه، سند بنچاق، پروانه ساختمانی، پایانکار می باشد که قضات محترم به آنها دسترسی نداشته و در صورت دسترسی به آنها هم ، تفسیر آنها نیاز به تخصص کارشناسی می باشد که طبیعتا قضات محترم فاقد چنین تخصصی می باشند.

-گاها در موقعیت سند عرصه ، ساختمانی احداث گردیده و واحدهای آن پیش فروش گردیده است و عملا مالک سند نه تنها دیگر حقی در موضوع سند ندارد، بلکه موظف به هزینه کرد در ساختمان جهت تحویل واحدها به پیش خریداران می باشد و کشف این موضوع تنها با حضور کارشناس در محل ، تحقیقات محلی و استعلامات لازمه، امکان پذیر می باشد.

- گاها کل مساحت یا بخشی از مساحت سند بدلایلی چون سیل یا به دلیل تغییر مسیر رودخانه ها از بین رفته و یا مساحت سند در طرح های عمرانی قرار گرفته و عملاٌ عرصه وجود خارجی نداشته و چیزی برای ارزیابی وجود ندارد. هر چند این موارد نادر می باشند ولی نمی توان چنین احتمالاتی را نادیده گرفت. کشف چنین مواردی بدون بازدید از محل غیرممکن است.

-گاها مواردی مشاهده گردیده که برای یک مکان مشخص ، توسط اداره ثبت اسناد ، اشتباها دو سند برای دو فرد متفاوت صادر گردیده است (تعارض سند)، تنها با بررسی مدارک و مستندات و حضور کارشناس در محل و بررسی های کارشناسی می توان به چنین اختلافات ثبتی پی برد.

- در ارزیابی املاک معمولا نیاز به مراجعه به ادارات مربوطه خصوصا شهرداری و اداره ثبت اسناد و مطالعه پرونده ملکی می باشد که این وظیفه بر عهده کارشناسان می باشد.

- اطلاع از کاربری و نوعیت ملک از عوامل بسیار مهم در تعیین ارزش یک ملک می باشد. بگونه ای که می تواند تا ۹۰ درصد در تعیین ارزش یک ملک تاثیرگذار باشد. تشخیص و تعیین کاربری و نوعیت یک عرصه تنها با استعلامات لازمه قابل کشف می باشد و تاثیر این دو، تنها از عهده کارشناسان بر می آید.

- بعضی از اسناد دارای سابقه توثیق یا رهنی بوده و لازمه قبول مجدد بعنوان وثیقه ، اطلاع از ارزش کل و به روز ملک می باشد که لازمه آنها استفاده از کارشناسان می باشد.

- مقامات عالیه کارشناسی حتی قوه قضاییه، مکررا به کارشناسان رسمی متذکر می شوند که در زمان ارزیابی املاک حتما برای کشف کیفیت مصالح مصرفی باید بازدید از داخل ملک انجام گیرد.

- ارزیابی املاک تجاری بدلیل وجود یا عدم وجود سرقفلی و حق کسب و پیشه و بدلیل عدم ثبت قانونی این دو حق در اسناد قانونی، از اهمیت دو چندانی برخوردار می باشند. عدم بازدید از محل و انجام تحقیقات محلی موجب اختلاف افحش در ارزیابی ملک خواهد شد.

موارد فوق الذکر تنها بخشی از اجبارات استفاده از کارشناسان برای ارزیابی املاک می باشد که بدلیل اختصار نویسی به آنها اشاره گردید.

غلامرضا گلستانی نسب/ کارشناس رسمی دادگستری

۱۴ اسفند ۱۴۰۰

⚖️ کانال خبری تحلیلی کارشناسان رسمی دادگستری🔻

🆔 @Karshenasan_rasmi