ه منظور ایجاد وحدت رویه در نحوه مساحی نقشه توسط کارشناسان بازدید وکنترل نقشه و همچنین عدم تناقض بین مناطق و مساحی اداره ثبت که پس از صدور پایانکار توسط دفاتر تفکیک اقدام می گردد لذا دستورالعمل ذیل به مناطق ابلاغ می گردد. بدیهی است شیوه مساحی ارائه شده صرفاً جهت درخواستهای جدید بایستی اعمال گردد . ساختمانهایی که اخیراً پروانه احداث بنا اخذ نموده و جهت اصلاحیه مراجعه می نمایند حتی الامکان جهت جلوگیری از ایجاد مغایرت با شیوه مساحی سابق منطقه اقدام گردد.

تعاریف:

مالکیت در آپارتمانهای مختلف و محل های پیشه و سکونت یک ساختمان شامل دو قسمت است :

۱-مالکیت قسمت های اختصاصی یا مفروزات
۲-مالکیت قسمت های مشترک یا مشاعات

     قسمت های اختصاصی یا مفروزات:

  • قسمت هایی از بنا اختصاصی تلقی می گردد که عرفاً برای استفاده انحصاری مالک تخصیص یافته باشد.
  • آپارتمان مسکونی، آپارتمان تجاری، نیم طبقه (بالکن) تجاری، نیم طبقه(بالکن) مسکونی ،دفترکار ،بالکن روبسته ،بالکن روباز (تراس مسقف در مساحی های جدید ) ،پارکینگ اختصاصی ،انباری اختصاصی و غیره جزء مفروزات محسوب می گردد.

قسمت های مشترک یا مشاعات:

  • قسمت های مشترک در این قانون عبارت است از قسمت هایی از ساختمان که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد و به طور کلی قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است و یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت های مشترک محسوب می شود.
  • عرصه ساختمان ، راهرو، پله و پاگرد که در خارج از قسمتهای اختصاصی قرار گرفته است، محل اختتام پله و ورود به بام وپله های ایمنی و پله های فرار، حیاط، حیاط خلوت ،محوطه ساختمان، باغ و پارک که جنبه استفاده عمومی دارد، محل عبور کانال کولر و لوله بخاری داخل فضای آپارتمان (داکت)، ایوان وتراس (بالکن غیر مسقف)، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایداری در هر قسمت بنا که واقع شود، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه های فاضلاب، لابی، سالن اجتماعات، پشت بام و غیره جزء مشاعات محسوب می شود و مساحت آنها جزء مساحت آپارتمان اختصاصی محاسبه نمی شود.
  • بام و حیاط جزء مشترکات است هر چند بعضی از آپارتمانها به بام و حیاط دسترسی نداشته باشند.
  • راه پله ای که منحصراً مورد استفاده یک آپارتمان است چنانچه عملاً جزء محدوده آپارتمان باشد و محصور و درب آن در راه پله مشاعی باز شود به نحوی که بتوان حدود آن را جزء محدوده آپارتمان محسوب و تعریف نمود، جزء آپارتمان است در غیر اینصورت جزء مشاعات محسوب می گردد.
  • در آپارتمانهای دوبلکس راه پله فی مابین قسمت تحتانی و فوقانی جزء قسمت تحتانی محاسبه می گردد و حدود و مشخصات قسمتهای فوقانی و تحتانی باید جداگانه اعلام و جمعاً به عنوان یک واحد تعریف گردد.
  • واحد یا انباری اختصاصی که در زیرپله احداث شده، تا جایی می تواند به عنوان یک واحد مفروزدر نظر گرفت، که ارتفاع آن حداقل ۱٫۸ متر باشد و مابقی به عنوان زیرپله مشاعی تلقی می گردد.
  • بالکن روباز(تراس مسقف) جزء واحد اختصاصی است که در نحوه ورود اطلاعات به صورت جداگانه در جدول کاربریها اعلام می گردد .
  • بالکن غیرمسقف(تراس) که در فضای حیاط یا معبر پیشرفتگی دارد و راه دسترسی به آن برای سایر طبقات وجود ندارد متعلق به آپارتمانی است که به آن متصل است وراه دسترسی دارد.
  • تراسها و بالکن هایی که راه عبور جداگانه دارد و سقف بام طبقه زیرین است و تاسیسات روی آن نصب است جز مشاعات میباشد.
  • قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده ،جزء قسمتهای مشترک محسوب می گردد.
  • قسمت های متصل به آپارتمانهایی که اختصاص به آن آپارتمان دارد و با اختلاف سطح در محدوده دیگر آپارتمان قرار دارد حسب مورد جزء محدوده آپارتمان اولیه محسوب می گردد. همچنین نیم طبقه ای که خارج از حدود آپارتمان واقع می شود و متعلق به آپارتمان مورد نظر باشد جز آن آپارتمان محاسبه می گردد.
  • قسمتی از فضای واحدی که دارای اختلاف ارتفاع با بقیه آن می باشد جزء مساحت آپارتمان محاسبه می شود .
  • در صورتی که در یک قطعه زمین بلوکهای متعددی احداث شده باشد، نظر به اینکه علاوه بر مشاعات موجود در بلوک احداث شده که اختصاص به بلوک مزبور دارد، مشترکات دیگری از قبیل فضای ورزشی و غیره در کل عرصه وجود دارد بایستی باذکر شماره ساختمان مساحت بلوک مورد نظر وارد گردد .
  • نحوه مساحی :
  • در طبقات فضای مفید محصور شده بین دیوارها ملاک عمل جهت مساحی می باشد .
  • دیوار فاصل بنای مفروز با مشاعات جزء بنای مفروز محسوب می شود.
  • دیوار فاصل بین قسمتهای اختصاصی، مشترک بین آن قسمت هاست مشروط به اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد.
  • در پارکینگهای پیلوتی که فاقد دیوار می باشد جهت پارکینگ هایی که در زیر بالکن قرار دارد فضای اشغال شده توسط پارکینگ شامل مستطیلی به عرض حداقل ۲٫۵ و حداکثر ۳ متر و طول ۵ متر می باشد که با توجه به عرض دهنه طبق نقشه تقسیم می گردد .
  • در طبقات فوقانی بالکن روبسته داخلی وجود ندارد و کل بالکن های روبسته داخلی جز زیربنای طبقه محاسبه می گردد و فضاهای مسقف روباز (یک تا سه طرف باز) تحت عنوان تراس مسقف نامیده می شود و منبعد جایگزین بالکنهای روباز داخلی می گردد. صرفا بالکن های روباز و روبسته معبر در جدول پیش آمدگی ها جهت هر واحد به صورت جداگانه وارد می گردد .
  • درز انقطاع جز زیربنای خالص واحد مسکونی یا تجاری یا هر کاربری دیگر که در مجاورت آن قرار گرفته است محاسبه میگردد.
  • در زمان اعلام مساحت خالص مسکونی یا تجاری داکتهای مشترک بین واحد ها در هر طبقه از مساحت خالص مسکونی یا تجاری کسر می گردد .