ارزیابی املاک با اعیانی نیمه کاره

 

همانطور که مستحضرید یکی از چالشی ترین انواع ارزیابی ها که محل اختلاف نظر بین کارشناسان است ارزیابی املاک با اعیانی نیمه کاره است.

در این خصوص سه روش زیر قابل تصور است:

 

1. محاسبه قیمت ملک با فرض اتمام عملیات اجرایی و اخذ پایانکار و صورتمجلس تفکیکی و سپس کسر هزینه های لازم جهت تکمیل اعیانی با احتساب ضرایب بالاسری و سود سرمایه گذار.

 

2. محاسبه ارزش عرصه ملک و ارزش جواز ساخت و احتساب هزینه های اجرایی صورت گرفته.

 

3. محاسبه ارزش عرصه ملک و ارزش جواز ساخت و احتساب هزینه هایی اجرایی صورت گرفته و با لحاظ ارزش افزوده.

 

روش اول به شدت مورد تردید است و دلیل آن این است که مبنای اولیه محاسبه (قیمت ملک با فرض تکمیل اعیانی) با عالم واقع منطبق نیست و اعیانی تکمیل شده هنوز تحقق بیرونی و واقعی ندارد و محقق نشده است. همانطور که مستحضرید در این خصوص ریاست محترم هیات مدیره کانون کارشناسان استان تهران طی بند الف نامه شماره 13500 مورخ 98/7/8 کارشناسان را مکلف به " ارزیابی بر اساس وضع موجود و به نرخ روز " نموده اند.

 

روش دوم نیز که مبتنی بر جمع جبری ارزش عرصه ملک و ارزش جواز و هزینه های اجرایی صورت گرفته و بدون اعمال ارزش افزوده است بنا به عدم لحاظ ارزش افزوده در مغایرت با بازار ملک و نحوه حرید و فروش املاک با اعیانی نیمه کاره است و لذا چندان قابل دفاع به نظر نمیرسد.

 

در روش سوم که مشابه روش دوم است با این تفاوت که ارزش افزوده نیز لحاظ می گردد و به واقعیت امر نزدیک تر است در خصوص نحوه محاسبه ضریب ارزش افزوده محل اختلاف نظر است.

مرتضی بیات