🔴 بهای عادلانه، قیمت عادله در قوانین بعد از انقلاب

تعریف بهای عادلانه، قیمت عادله در طول تاریخ قانون گذاری ایران دستخوش تغییراتی بوده است که اجمالا با نقل بخش هایی از قوانین و تقسیم آن به دو بخش قبل و بعد انقلاب، تلاش شده است تا این تفاوت ها مشخص شود.

▪️به نقل از ماده ۵ لایحه قانونی نحوه خرید تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ١٣۵٨/١١/١٧

ملاك تعيين قيمت عبارتست از بهاي عادله روز تقويم اراضي و ابنيه و تأسيسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عمليات طرح بدون در نظر گرفتن تأثير طرح در قيمت آنها.

👈 جامع ترین تعریف و توصیف از قیمت عادله، در مقایسه با قوانین قبل از انقلاب و قوانین بعد از این قانون است. این لایحه قانونی نه تنها قیمت عادله اراضی و ابنیه و تأسیسات (عوامل فیزیکی و مادی) را مشابه واقع در حوزه عملیات طرح بدون در نظر گرفتن تأثیر طرح در قیمت آنها معین نموده است، بلکه بامشمول شمردن حقوق و خسارات (عوامل غیر فیزیکی و غیرمادی) و با روز تقویم (قیمت‌گذاری) در زمان ارائه گزارش و مشابه، بیشترین توضیحات را ارائه نموده است. بنابراین می‌توان منظور قانون‌گذار را قیمت روز گزارش واحد مشابه نه تنها از نظر موقعیت، مشخصات فیزیکی و همسایگی بلکه با همان شرایط و قیود (قیودی از قبیل سکنی، عمری، ارتفاقی، مالکیت غیر کامل...) قلمداد کرد.

▪️به نقل از ماده ۵ قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها مصوب ١٣٧٠/٠٨/٢٨

لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ١٣۵٨/١١/١٧ شورای انقلاب اسلامی که مربوط به نحوه تعیین قیمت عادله الزامی می‌باشد در مورد شهرداری‌ها لغو می‌گردد.

👈بنابراین قانون‌گذار در این قانون، حیطه شمول عوض را اراضی، املاک و ابنیه، نوع قیمت را توافقی و در غیر این صورت قیمت روز، زمان تقویم قیمت را روز تقویم، اثر طرح را مشابه واقع در حوزه عملیات طرح بدون در نظر گرفتن تأثیر طرح در قیمت آنها لحاظ و امتیازات مربوط به ملک نظیر خصوصی، محل سکنا و یا ممر اعاشه را لحاظ نکرده است.

یادآوری می شود در بسياري از قوانين از جمله قانون مربوط به تملك زمين‌ها براي اجراي برنامه شهرسازی، در تعيين معيار بهای عادله، قيمت اراضي يك سال قبل از تاريخ اعلام آگهي يا اجراي طرح را مد نظر قرار مي‌دهد.

🔻پی نوشت

▪️دیدگاه موافق یکی بودن «قیمت عادله روز» و «قیمت روز»

صورت‌جلسه نشست قضائی

کد نشست

۱۴۰۲-۹۷۳۴ برگزار شده توسط

استان گیلان/ شهر بندر انزلی

تاریخ برگزاری ۱۳۹۹/۰۶/۲۵

موضوع

قیمت‌گذاری اراضی به نرخ روز یا عادله

پرسش

منظور از «قیمت عادله روز» مندرج در ماده ۵ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت و تفاوت آن با «قیمت روز» ماده واحده قانون نحوه تقویم ابینه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها، با توجه به تبصره ٧ ماده واحده اخیر چیست؟

نظر هیئت عالی

درج کلمه «عادله» در ماده ۵ تفاوتی در مفهوم «قیمت عادله روز» ذکر شده در ماده ۵ قانون نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت نسبت به «قیمت روز» مذکور در ماده واحده قانون نحوه تقویم ابینه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها ایجاد نمی‌نماید و نتیجه هردو با توجه به اصلاحات بعدی قوانین، همان مفهوم «قیمت روز» می‌باشد. در نظر داشتن «اجرای طرح» یا «عدم اجرای طرح» مرتبط با وجود کلمه «عادله» در ماده ۵ قانون مذکور نیست بلکه معیار و امر دیگری است که حسب مورد ممکن است کارشناسان در ارزیابی لحاظ نمایند؛ بنابرین در فرض سوال، قیمت اراضی به نرخ روز تعیین می‌شود.

▪️دیدگاه مخالف یکی بودن «قیمت عادله روز» و «قیمت روز»

سؤال: با توجه به مقررات لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب سال ١٣۵٨ شورای انقلاب، آیا بهای ملکی که در طرح یکی از مراجع دولتی یا شهرداری قرار گرفته است، با توجه به قیمت روز و با در نظر گرفتن اینکه ملک در طرح است تعیین می‌شود یا خیر؟

نظریه اداره کل حقوقی و تدوین قوانین، شماره ٧/۵۵٣مورخ١٣٨١/١/٢

«بهای ملک باید با توجه به وضعیت کاربری موجود یا مشابه آن بنا به مورد، به قمیت عادله روز یا در مورد نیاز شهرداریها به قیمت روز، تعیین و پرداخت شود نه با لحاظ تاثیر طرح مورد نظر.»

👈 این نظریه در واقع عقیده کسانی را که قیمت عادله روز را همان قیمت روز می‌دانند رد می‌کند و طبق این نظریه برای املاک مورد نیاز شهرداری‌ها قیمت روز بدون لحاظ تاثیر طرح مورد نظر و برای بقیه موارد قیمت عادله روز بدون لحاظ تاثیر طرح مورد نظر می‌باشد.

👈دیدگاه نگارنده را در کادر بخش comment ببینید.

@Karshenas1401